Nákup investičního bytu

Nemovitosti nejsou spotřební zboží (auta, elektronika), kde hodnota časem klesá, cena nemovitostí naopak s dobou roste, proto se investice do nich může vyplatit, i kdybyste si na ně měli vzít hypoteční úvěr. 

Koupě bytu jako investice

Prvním krokem je výběr správné nemovitosti, kde hrají hlavní roli lokalita, cena a stav. Byty v oblastech s kvalitní infrastrukturou, dobrou dostupností a vysokou mírou zaměstnanosti mívají větší potenciál růstu hodnoty a přitahují spolehlivé nájemníky. Stav nemovitosti pak ovlivňuje počáteční investici i budoucí náklady na údržbu.

 

Projděte si naši nabídku nemovitostí

 

Výpočet návratnosti investice

Návratnost investice se obvykle určuje pomocí dvou ukazatelů: hrubého výnosu z nájmu a doby návratnosti investice.

1. Hrubý výnos z nájmu

Hrubý výnos z nájmu ukazuje, jak efektivně investice generuje příjmy. Vypočítá se jako poměr ročního příjmu z nájmu k pořizovací ceně nemovitosti:

Hrubý výnos z nájmu (%) = (Roční příjem z nájmu / Pořizovací cena nemovitosti) × 100

Příklad: 

Pokud je pořizovací cena bytu 3 000 000 Kč a roční příjem z nájmu činí 180 000 Kč:

Hrubý výnos z nájmu (%) = (180 000 / 3 000 000) × 100 = 6 %

Roční zhodnocení investice činí tedy 6 %.

 

2. Doba návratnosti investice

Doba návratnosti určuje, za jak dlouho se vrátí počáteční investice z příjmů z pronájmu:

Doba návratnosti (roky) = Pořizovací cena nemovitosti / Roční příjem z nájmu

Příklad: 

Pokud je pořizovací cena bytu 3 000 000 Kč a roční příjem z nájmu činí 180 000 Kč:

Doba návratnosti (roky) = 3 000 000 / 180 000 = 16,67 let

Návratnost této investice bude do 17 let.

Výpočet nezahrnuje inflaci, růst hodnoty nemovitosti či náklady na opravy, takže je vhodné tyto faktory zvážit při komplexnější analýze.

Ve velkých městech bude doba návratnosti při nákupu vyšší, a naopak procento hrubého výnosu nižší než 5 %.

Nemusí to nutně znamenat, že taková investice není vhodná. Růst cen nemovitostí a zvyšování cen pronájmů v čase způsobí, že se návratnost zrychlí a procento hrubého výnosu zvýší.

„Budete mile překvapeni, když si do vzorečku vložíte cenu bytu před 10 lety a cenu nájmu dnes. Jak by to vypadalo si můžete přečíst na závěr článku.“

 

 

Zdanění investičního bytu

Příjem z pronájmu je zdanitelný, ale některé náklady, jako úroky z hypotéky, údržba či rekonstrukce lze odečíst. Pro investory může být také vhodnou variantou nemovitosti odepisovat, kdy oproti příjmu z pronájmu postaví odpisovou hodnotu nemovitosti. U této varianty ale musíte počítat s tím, že odpisem snižujete účetní hodnotu nemovitosti. V případě budoucího prodeje dříve, než uplyne časový test pro držení nemovitosti, může dojít k vyššímu zdanění z příjmu. Obě varianty tedy vždy doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem a vybrat optimální řešení.

Financování koupě hypotékou

Pro mnoho investorů je hypotéka nezbytností. Rozloží náklady na delší dobu, což je výhodné, pokud výnos z pronájmu pokrývá splátky a další výdaje. Tím, že na začátku ušetříte vlastní zdroje, otevřou se vám další možnosti v podobě pákového efektu. Do nákupu nemovitosti můžete investovat menší procento vlastních zdrojů (10-20 %) a zbytek financovat hypotečními úvěry. Důležité je pečlivě zvážit podmínky hypotéky, jako úrokovou sazbu a délku fixace. 

Na co si dát pozor při výběru bytu

Klíčovými faktory jsou:

• Měsíční náklady: Splátky hypotéky, údržba, pojištění, fond oprav snižují čistý výnos.
• Lokalita: Ovlivňuje hodnotu bytu i jeho pronajímatelnost. Sledujte okolní nemovitosti a občanskou vybavenost. „Koupě bytu v menší obci s výbornou dostupností může být skvělou alternativou.„
• Zaměstnanost v okolí: Oblasti s vysokou zaměstnaností přitahují nájemníky a zvyšují cenu nájmu.
• Vysoké školy: Blízkost univerzit je lákadlem pro studenty.
• Fungující SVJ: Seznamte se s výborem v bytovém domě, zjistěte, jak funguje, jaké plánuje opravy na domě, jestli má úvěr a jak hospodaří. Uklizený a opravený dům působí vždy lépe.

 

Investice do bytu není třeba odkládat. Mnoho lidí si myslí, že nákup na hypotéku je závazek na celý život, ale opak je pravdou. Byt můžete koupit, pronajímat, financovat hypotékou, když se vám změní životní situace nebo vás to jen přestane bavit, můžete byt prodat. Investice do nemovitostí je bezpečná cesta pro zhodnocení majetku.

 

Potřebujete poradit? Ozvěte se nám.

 

Příklad vývoje investice  

 

Hrubý výnos:

Rok 2014            (114.000 / 2.200.000) x 100 = 5,18 %

Rok 2024            (180.000 / 2.200.000) x 100 = 8 %

 

Započten růst hodnoty nemovitosti

Rok 2014: cena 2.200.000 Kč → Rok 2024: cena 5.500.000 Kč → nárůst o 150 %, což je 2,5 násobek nákupní ceny

 

Co bude za 10 let v roce 2034? To nevíme, ale s největší pravděpodobností se hodnota nemovitostí nesníží.