Jak darovat nemovitost dětem nebo sourozencům bez zbytečných chyb

1. Darování v rodině: Co je dobré si uvědomit

• Lidé darují nemovitosti dětem, sourozencům nebo vnoučatům především kvůli pomoci s bydlením nebo jako předem vyřešené dědictví.

• Častou motivací je snaha vyhnout se budoucím dědickým sporům nebo urychlit převod bez zbytečné administrativy.

• Co si ale řada lidí neuvědomí:

  • Dar je nevratný, pokud se právně neošetří všechny potřeby (např. dožití).

  • Bez věcného břemene vás může obdarovaný vystěhovat.

  • Pokud darujete jednomu potomkovi a ostatní vynecháte, může to vyvolat dlouhodobé rodinné napětí.

📌 Zkušenost z praxe: Rodiče darovali byt synovi, ale časem nastaly synovi finanční problémy. Syn se rozhodl byt prodat a rodiče vystěhovat. Rodiče litovali toho, že do smlouvy nezahrnuli věcné břemeno dožití a zákaz zcizení.

2. Co říká zákon

Darovací smlouva

• U nemovitostí musí být darovací smlouva vždy písemná.

• Obsahuje popis nemovitosti, jména dárce a obdarovaného, výslovné prohlášení o darování a podpisy.

• Následuje návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Věcné břemeno dožití

• Zajišťuje právo dárce bydlet v nemovitosti i po převodu.

• Zapisuje se do katastru nemovitostí.

• Chrání dárce i při případném prodeji – břemeno přechází na nového vlastníka.

📌 Příklad z praxe: Rodiče společně s darovací smlouvou zapsali věcné břemeno do katastru. Případným prodejem nemovitosti tak neztrácí střechu nad hlavou, ale dál mohou v nemovitosti bydlet a užívat ji.

⚠️ Zrušení daru pro nevděk

• Možné dle občanského zákoníku (§ 2072–2075), pokud se obdarovaný chová hrubě nevděčně.

• Např. fyzické/psychické násilí, zanedbání péče, urážky.

• Zrušení daru řeší soud – není automatické.

3. Daň z příjmu u darovaných nemovitostí

Kdo je osvobozen od daně

• Osvobozeni jsou:

  • Osoby v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata)

  • Osoby ve vedlejší linii (sourozenci, strýc/teta, neteř/synovec)

  • Manžel/manželka

  • Partner/partnerka, pokud prokáže, že žili s dárcem nejméně 1 rok ve společné domácnosti a pečovali o ni.

Kdy daň vzniká

• U darování mimo výše uvedený okruh (např. kamarádi, obchodní partneři).

• Daň: obvykle 15 % z tržní hodnoty.

• U příjmů nad cca 1,676 mil. Kč ročně (pro rok 2024) může být sazba 23 % – tzv. progresivní zvýšení daně (podle § 16 ZDP).

Oznámení daru

• I dar od blízké osoby (např. rodič) je nutné oznámit finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů Kč.

• Neoznámení = hrozí pokuta až 15 % z hodnoty daru (dle § 38v zákona o daních z příjmů).

4. Jak darování nastavit chytře: Příklady z praxe a časté chyby

❌ Časté chyby

• Chybějící zápis do katastru.

• Neexistující věcné břemeno.

• Ústní dohody bez právní váhy.

• Dar jednomu dítěti bez vyrovnání druhého – spory.

📌 Příklad: Sestra darovala bratrovi podíl na domě. Po hádce jí bratr zakázal vstup. Neměla žádná práva k užívání.

Další úskalí

• Obdarovaný chce nemovitost prodat, ale dárce má doživotní právo – brání prodeji.

5. Kdy se obrátit na odborníka: Realitní kancelář nebo právník?

Právník

• Vypracování smlouvy.

• Ošetření věcného břemene, spoluvlastnictví.

• Pomoc při komplikacích (hypotéky, rozvody, spoludědicové).

Realitní kancelář

• Posouzení, zda je dar nejvhodnější forma převodu.

• Pomoc s odhadem tržní ceny.

• Mediace mezi spoluvlastníky

📌 Zkušenost OKNO NEMOVITOSTÍ: Díky spolupráci s advokátní kanceláří SEDLAKOVA LEGAL zajišťujeme kompletní právní servis – darovací smlouvy, věcná břemena, výmazy i vklady na katastr nemovitostí. 

Závěr

Darování nemovitosti mezi blízkými může být krásný a smysluplný krok – ale jen pokud se udělá správně. Ať už se chystáte darovat byt svým dětem, sourozencům nebo vnoučatům, doporučujeme promyslet právní i daňové důsledky, upravit smlouvu na míru a chránit se před budoucími spory.

 Chcete mít jistotu, že darování proběhne bezpečně a bez zbytečných chyb?

Kontaktujte nás. Rádi vám poradíme a vše zařídíme za vás.