3 nejdražší omyly při prodeji nemovitosti v roce 2026

Ing. Jan Sedlák 10. 4. 2026

Ceny nemovitostí v Česku rostou, hypotéky od dubna zdražují a kupující jsou vybíravější než kdykoli dřív. Přesto většina prodávajících opakuje stejné chyby, které je stojí stovky tisíc korun — a často ani netuší, že je dělají. Za posledních 18 let jsme v OKNO NEMOVITOSTÍ pomohli prodat přes 5 000 nemovitostí a tyto tři omyly vidíme znovu a znovu. Pojďme si je rozebrat — a hlavně ukázat, jak to udělat jinak.

ChatGPT Image 10. 4. 2026 13_29_57

O čem je tento článek?

Omyl č. 1: Prodávající si nafotí byt mobilem a čekají. V roce 2026 to ale nestačí — špatně prezentovaná nemovitost ztrácí stovky tisíc.
Omyl č. 2: „Realitka nemá kupce, jen čeká na inzerát." V naší databázi máme každý den desítky prověřených zájemců s připraveným financováním.
Omyl č. 3: Provize = ztráta. Opak je pravdou — správně nastavená cena a strategie vám vydělají násobně víc, než kolik stojí provize.
Bonus: Od 1. 4. 2026 platí přísnější pravidla ČNB pro hypotéky. Kupující mají méně peněz a méně trpělivosti — příprava prodeje rozhoduje víc než dřív.

Omyl č. 1: „Prodej zvládnu sám. Stačí fotky a inzerát.“

Kolikrát za život řešíte prodej nemovitosti? Jednou? Dvakrát? Přitom se téměř vždy jedná o majetek v řádu milionů korun. O střechu nad hlavou. O rozhodnutí, které ovlivní vaše finance na roky dopředu.

Většina prodávajících si přitom řekne: sednu k počítači, nafotím byt mobilem, hodím to na Sreality a počkám na telefon. Jak říkal Bolek Polívka v Pelíškách: „A bude to stačit, myslíš?“

Naše zkušenosti z více než 5 000 prodaných nemovitostí říkají, že ne. A v roce 2026 to platí víc než kdy dřív.

Proč? Protože trh je dnes výrazně selektivnější. Kvalitní nemovitosti s profesionální prezentací se prodávají za týdny. Špatně nafocené a nepřipravené inzeráty zůstávají v nabídce měsíce — a čím déle nemovitost na trhu visí, tím méně zájemců přitahuje. Kupující si pak logicky říkají: „Když je to tam tak dlouho, něco s tím musí být špatně.“

Podívejte se na Brno. Za první čtvrtletí roku 2025 prodali developeři v Brně celkem 479 nových bytů — v meziročním srovnání nárůst téměř o 100 procent (zdroj: Trikaya). Již za první tři čtvrtletí 2025 prodeje překročily tisíc prodaných bytů, zatímco za celý předchozí rok se prodalo slabě přes 500 (zdroj: Hypoindex.cz). Průměrná nabídková cena novostaveb v Brně dosáhla přes 143 tisíc korun za metr čtvereční, tedy nárůst o 9,1 procenta od začátku roku 2025 (zdroj: Trikaya). Ceny rostou napříč celým trhem — u novostaveb i starších bytů.

Na takovém trhu rozdíl mezi „dobře prodanou“ a „špatně prodanou“ nemovitostí snadno naroste na stovky tisíc korun. Fotky z mobilu nestačí.

Co děláme jinak? U každé nemovitosti pracuje celý tým. Profesionální fotograf, virtuální homestaging, 3D prohlídka Matterport — díky ní si zájemce projde nemovitost z pohodlí domova ještě před fyzickou prohlídkou. U více než 90 % našich virtuálních prohlídek si zájemce projde všechny místnosti. Na prohlídku pak přichází s vážným zájmem a přesnou představou.

Jenže krásné fotky a 3D prohlídka jsou jen začátek. Klíčové je, aby vaši nemovitost viděli ti správní lidé. Proto pro každou nemovitost připravujeme cílený marketingový plán — inzerci na největších realitních serverech, placenou propagaci na Facebooku a Instagramu zaměřenou přímo na kupující ve vašem regionu a prezentaci na našich webových stránkách. K tomu daňový specialista a hypoteční poradce, kteří kupujícím pomohou s financováním — a tím zrychlí celý proces.

Prodávat nemovitost svépomocí můžete. Ale rok 2026 není jako ty předchozí. Kupující mají méně peněz, víc informací a mín trpělivosti. Rozhoduje příprava, znalost trhu, správné načasování i správně nastavená cena. A nad vším stojí jeden faktor, který se nedá dohnat — čas.

Omyl č. 2: „Realitka žádné kupce nemá — jen čeká, kdo zavolá na inzerát.“

Tohle je mýtus, který slýšíme znovu a znovu. A je pochopitelný — zvenku to vypadá, jako by realitní kancelář jen vyvěsila inzerát a čekala. Jenže to je asi tak přesné, jako říct, že chirurg „jen řeže“.

Naši makléři se každý den setkávají se zájemci o koupi na prohlídkách. Nejde o anonymní lidi z internetu. Jsou to prověření klienti, kteří nám přesně specifikovali, co hledají — typ nemovitosti, lokalitu, rozpočet, způsob financování. Tyto zájemce průběžně doplňujeme do firemní poptávkové databáze.

A teď čísla: OKNO NEMOVITOSTÍ zaměstnává 20 makléřů a každý zvládne průměrně 4 prohlídky denně. To je přibližně 80 nových poptávajících denně, kteří aktivně hledají nemovitost ke koupi. Nejde o „potenciální zájemce“ — jde o lidi, které osobně známe, víme, jaký mají rozpočet a s jejich financováním jim pomáhá náš finanční poradce.

Proč na tom v roce 2026 záleží víc než dřív? Hypoteční sazby se od března 2026 přestaly snižovat — několik bank sazby naopak zvýšilo (zdroj: Hypoindex.cz, březen 2026). Od 1. dubna 2026 navíc platí přísnější doporučení ČNB pro investiční hypotéky: maximální LTV 70 % a DTI na úrovni 7násobku čistého ročního příjmu. Pro kupující to znamená vyšší vlastní zdroje a přísnější posouzení bonity.

V praxi se tak trh dělí na dvě skupiny: rychlé kupující s připraveným financováním, kteří se rozhodují během dnů — a opatrné kupující, kteří teprve zjišťují, co si mohou dovolit. Vy jako prodávající potřebujete tu první skupinu. A tu nejspíš nenajdete na Sreality — tu najdete v databázi makléře, který s nimi minulý týden byl na prohlídce.

Gemini_Generated_Image_mf7vqumf7vqumf7v

Omyl č. 3: „Provize realitky mě připraví o část zisku.“

Tohle je pochopitelná obava — a zároveň nejdražší omyl, který prodávající dělají. Logika zní jednoduše: proč platit provizi, když můžu peníze ušetřit? Jenže ta „úspora“ většinu prodávajících ve skutečnosti stojí mnohem víc.

Začněme tím nejdůležitějším: cenou vaší nemovitosti. Správně stanovená cena rozhoduje o tom, jestli z prodeje odejdete se stovkami tisíc navíc — nebo naopak prodáte pod cenou, aniž byste to věděli.

Dobrý první krok je zjistit si orientační hodnotu. Právě proto máme na našem webu kalkulačku odhadu — zadáte základní parametry a do 3 minut vám na e-mail přijde cenové rozpětí vaší nemovitosti. Je to rychlé, nezávazné a dá vám základní představu o tom, v jakých číslech se pohybujete.

Ale rozpětí není prodejní cena. A právě tady začíná práce, kterou žádný algoritmus nezvládne.

Přesný odhad tržní ceny u nás nedělá robot — dělá ho celý tým makléřů. Nezabývá se tím jeden člověk, ale tým dané pobočky. Porovnáváme všechny detaily — dispozici, stav, konkrétní lokalitu, aktuální poptávku v dané ulici, ne jen v městské části. Dáme dohromady několik cenových variant a hledáme argumenty pro dosažení maximální prodejní ceny. K tomu připravíme podrobnou analýzu trhu a návrh strategie prodeje — protože cena nemovitosti není jen číslo. Je to výsledek celého přístupu.

A je tu ještě jeden faktor, který většina prodávajících podcení: čas. Kolik času máte na prodej, zásadně ovlivňuje konečnou cenu. Kdo potřebuje prodat rychle — kvůli stěhování, rozvodu, dědictví nebo splácení jiné nemovitosti — je pod tlakem, který kupující vycítí. Naopak kdo má čas a správnou strategii, může si dovolit počkat na kupce ochotného zaplatit maximum. Právě proto není odhad ceny jen o tom, kolik nemovitost stojí, ale i o tom, jak a kdy ji prodat. A to je něco, co vám žádná kalkulačka neporadí.

A ještě jedna věc, která často překvapí: Odměna realitní kanceláři se platí pouze v případě, že se prodej skutečně uskuteční. Neúspěch nás stojí čas, peníze za přípravu a prezentaci — vás nestojí nic. Naším zájmem je prodat za co nejvyšší cenu, protože z ní se počítá i naše odměna. Jsme na stejné lodi.

Milujeme okamžiky, kdy majiteli ukazujeme, co jsme pro něj připravili v rámci prezentace nemovitosti — a oni sami se do ní znovu zamilují. Věříme, že každá nemovitost má svoje kouzlo. A my ho umíme vyzdvihnout tak, aby ho uviděl i kupující.

Co dělat dál?

Pokud přemýšlíte o prodeji nemovitosti, začněte tím nejjednodušším krokem: zjistěte, kolik vaše nemovitost na aktuálním trhu skutečně stojí. Ne přibližně. Ne „asi jako sousedova.“ Přesně a podloženě.

Nechte si zdarma zpracovat odhad tržní ceny vaší nemovitosti od OKNO NEMOVITOSTÍ.

Vyplňte formulář — orientační cenu vám zašleme do 3 minut